Yıllardır Dubai, Birleşik Arap Emirlikleri’nin önde gelen turizm ve iş merkezi, Ortadoğu’nun Las Vegas’ı olmuştur. Ancak, ABD ve İsrail’in 28 Şubat’ta İran’a hava saldırıları başlatmasıyla Dubai’nin mutlaka ziyaret edilmesi gereken bir destinasyon olma statüsü yaklaşık iki ay önce darbe aldı. O zamandan beri savaş, petrol fiyatlarının fırlamasına, jet yakıtı maliyetinin artmasına ve bazı havayollarının uçuşları iptal etmesine neden oldu. Şimdi ise, turistler başka yerlere seyahat ederken, Dubai’nin ikonik otellerinden birkaçı kapılarını geçici veya uzun süreliğine kapatıyor.
CoStar’a göre, Dubai otelleri Şubat ayında %84,7 doluluk oranı bildirdi; bu oran bir önceki yıla göre %5,9 düşüş gösterdi. Birleşik Arap Emirlikleri genelinde ise Şubat ayında otel doluluğu %84,7 idi ve bir önceki yıla göre %4,6 azaldı. Ancak Mart ayında Dubai’nin doluluk oranı bir önceki yıla göre %54,4 düşerek %33,1’e gerilerken, ülke genelindeki otel doluluğu %49,3 azalarak %36,2’ye düştü.
BAE merkezli otelciler ve analistler, çatışmanın başlamasından bu yana Dubai ve ülkenin geri kalanında hayatın neredeyse normale döndüğünü, özellikle bahar tatili için uçuşların tekrar dolu olduğunu belirtiyor. Ayrıca Dubai’nin mevcut aksaklıktan sonunda toparlanacak çok dirençli bir otel pazarı olduğu konusunda iyimserler.
Dubai’deki otelciler de turizmdeki bu durgunluğu, büyük yenilemeler için sermaye harcamaları yapmanın mükemmel bir zamanı olarak görüyor. Ancak bu makale için iletişime geçilen şehirdeki birçok otel, resmi açıklama yapmayı reddetti. Çok sayıda kamuoyu açıklaması ve sosyal medya gönderisi arasında hiçbir otel, İran krizine ve bunun sonucunda oluşan doluluk düşüşüne kapılarını geçici olarak kapatma nedeni olarak atıfta bulunmadı.
Yakın zamanda büyük yenilemeler için kapanmaya karar veren Dubai otelleri listesi şunları içeriyor: 1.608 odalı JW Marriott Marquis Hotel Dubai — 10 Nisan’dan itibaren odaları hizmet dışı bırakmaya başladı, bu dev otelin bazı bölümlerinde kademeli bir kapanma söz konusu. Tamamlanma tarihi henüz açıklanmadı.
CoStar’ın otel analizi bölümü STR’nin Ortadoğu ve Afrika bölge direktörü Philip Wooller, bu büyük Dubai otelleri için yenileme planlarını uygulamanın şimdi mükemmel bir fırsat olduğunu, çünkü gelir kaybı yaşanmadığını söyledi. “Bahsedilecek uluslararası turizm yok, ancak geçen hafta sonu [18-19 Nisan] bir hareketlenme görüldü,” dedi. Dubai’nin otel pazarının çok esnek olduğunu ekledi. “COVID-19 sırasında Dubai, iş dünyasına en hızlı tepki veren ve açılan pazar oldu,” dedi.
Ancak Wooller, pandemi sırasında Dubai’de kaybedilen otel işleri ile mevcut İran savaşı arasında herhangi bir korelasyon olmasının pek olası olmadığını belirtti. “COVID-19 sırasında yenilemeler için bir fırsat yoktu. İşgücü yoktu,” dedi.
Global Asset Solutions’ın kurucusu, CEO’su ve kıdemli otel varlık yöneticisi Alex Sogno, pandemi aksaklığının mevcut olandan oldukça farklı olduğu konusunda hemfikirdi. “Kapanmayı COVID-19 ile karşılaştırdığımızda, benzer bir uzun veya orta vadeli görüş eksikliği olsa da, benzerlikler burada sona eriyor. Pandemi kapanmaları tamamendi ve yenilemeleri üstlenmek için gereken tedarik zincirleri etrafında sorunlar yaratırken, şu anda tedarik zincirleri mükemmel olmasa da işlevsel,” dedi.
Luxury Branding CEO’su Piers Schmidt, mevcut krizin Dubai’deki otel talebini azaltmasıyla, bazı büyük projeleri tamamlamak ve aradan çıkarmak için bir fırsat olduğunu söyledi. Pandemi, “gerçek tedarik zinciri ve işgücü kısıtlamalarıyla senkronize bir küresel duraklamaydı, oysa bugünkü gelişlerdeki aksaklık yapısal olmaktan ziyade psikolojiktir. İnşa edebilir, tedarik edebilir, hareket edebilirsiniz. Kısıtlama yetenek değil, güvendir,” dedi. “Ancak, bilançosu ve inancı olanlar için, durgun bir pazar tam da vinçleri sahada istediğiniz zamandır.”
RLA Global iş danışmanlığının Dubai merkezli Ortadoğu ve Afrika bölge direktörü Alejandra Resa Abad, bu tür önemli otel yenilemelerinin doğru zamanda geldiğini söyledi. Geçici olarak kapanmaya karar veren Dubai otellerinin çoğu, teknolojik manzaranın ve uluslararası markaların gereksinimlerinin çok farklı olduğu bir dönemde inşa edilmiş ve açılmıştı. “Otel sahipleri bugün yenilemeleri daha sürdürülebilir ve bütünsel bir bakış açısıyla ele alıyor. … Otellerin artık enerji verimliliği planları, ESG taahhütleri, akıllı bina teknolojileri, su geri dönüşüm programları ve çok daha fazlasıyla uyumlu olması gerekiyor,” dedi.
Dahası, Ortadoğu’daki otel sahipleri rekabet avantajı için mekanik, elektrik ve sıhhi tesisat yükseltmelerine yatırım yapıyor, dedi Abad. Bu arada, Avrupa’da lüks otellerin çoğu 2000 yılından önce inşa edildi ve MEP yatırımı öncelikle gereklilik ve düzenleyici uyumluluk tarafından yönlendiriliyor. “Bu nedenle, bugünkü yenilemeler artık sadece imaj veya oda yenilemesiyle ilgili değil. Bunlar, tüm varlığın dönüşümüdür,” dedi Abad.
Otellerin kapanması için şimdi mükemmel bir zaman gibi görünse de, Birleşik Arap Emirlikleri’ndeki her otelcinin bu fikre katılmadığını söyledi Luxury Branding CEO’su Piers Schmidt. “Doluluk azaldığında, mantıklı tepki odaları envanterden çıkarmak ve varlığa yatırım yapmaktır,” dedi. “Ancak bunu evrensel bir strateji olarak fazla romantize etmem. İran savaşından hemen önce danışmanlık yaptığımız bir ‘ultra lüks’ proje, planlanan büyük yenilemesini erteleme kararı aldı ve bu konuda yalnız olsalar şaşırırdım. Görünüm karardığında herkes CapEx komitesine koşmaz.”
Miret Padovani’nin kurucusu ve baş danışmanı Miret Padovani, otel sermaye harcaması tahsisi ve yeniden açılış zaman çizelgeleri değerlendirildiğinde Dubai’nin doğal avantajlara sahip olduğunu söyledi. “Dünyada çok az yer, Dubai gibi bir zorluktan sonra bu kadar hızlı toparlanmasıyla bilinir ve bu her seferinde olur,” dedi Padovani. “Sektördeki herkes toparlanmanın çok güçlü olacağından ve muhtemelen beklediğimizden daha erken gerçekleşeceğinden emin. Otel yatırımcıları, geliştiricileri ve işletmecileriyle her gün sohbet ediyorum ve hiç kimse Dubai’ye yönelik olumlu bakış açısını değiştirmedi.”
Sogno, Dubai otellerinin önceki doluluk seviyelerine tam olarak geri dönüşünün muhtemelen yavaş olacağını, ancak şimdi yenilemelere odaklanmanın otel talebi geri döndüğünde karşılığını vereceğini söyledi. “Sizi rakiplerinizden ayıran yeni yenilenmiş bir otelden daha iyi bir cazibe ne olabilir?” dedi.
Abad, Dubai’nin otel pazarının keskin bir toparlanmadan ziyade kademeli bir iyileşme göreceğini ve bunun yenileme penceresini uzattığını söyledi. “Doluluk %50 civarındayken ve sahadan duyduğumuza göre gerçekte çok daha düşükken, kapanmanın fırsat maliyeti önemli ölçüde azalır. Sahipler, bir kapanış sırasında kaybedilen gelir maliyeti ile 15-20 yıl önce inşa edilmiş bir otelin yenilenmesini erteleme maliyetini karşılaştırmalıdır,” dedi Abad.
Dubai otel sahiplerinin derin cepleri olsa bile, sermaye harcaması komiteleri artan maliyetlerin çok farkında olacaktır. RLA Global’den Abad, inşaat fiyatlarının Ortadoğu’daki jeopolitik gerilimlere bağlı olarak arttığını, ancak proje zaman çizelgelerini belirlemenin pandemi yıllarına göre daha kolay olduğunu söyledi. “Müteahhit hareket kısıtlamaları, malzeme kıtlığı ve tedarik zinciri aksaklıkları derin bir belirsizlik yaratarak maliyetleri ve gecikmeleri artırdı. Bugün ise, aksine, teslim süreleri daha öngörülebilir ve bütçelemesi daha kolay,” dedi.
Luxury Branding’den Schmidt, otel sermaye harcaması projelerinin daha stratejik ve detay odaklı hale gelen gereksinimleri olduğunu söyledi. “Burada bir tuzak var ve bunu defalarca görüyorum. Buna ‘donanım tuzağı’ diyorum. Bu, tesisi yenileyip lobiyi yeniden boyarsanız işi bitirdiğinize dair sessiz varsayımı tanımlar. Bitirmediniz,” dedi. “Yeniden konumlandırma olmadan yapılan bir yenileme sadece pahalı bir yeniden dekordur. Binadaki her sistemi yükseltebilirsiniz ve yine de algıyı anlamlı bir şekilde değiştiremezsiniz.” “[Dubai’de geçici olarak kapanan] otellerin çoğu, artık tam olarak var olmayan bir Dubai versiyonuna, değişmiş bir lüks misafir versiyonu için açıldı. Soru, MEP’in çağdaş olup olmadığı değil. Teklifin çağdaş olup olmadığıdır.”
Sogno, bu tür büyük yenilemelerin sadece misafirlerin kullandığı alanları değil, otelin tüm kısımlarını etkileyeceğini söyledi. “Ön cephede, son yıllarda operasyonlarda hızlı bir evrim gördük, özellikle teknoloji açısından, bunun çoğu misafir talebiyle yönlendirildi, çünkü misafirlerin evdeki ve diğer sektörlerdeki deneyimleriyle ayak uydurmaya ve onları aşmaya çalışıyoruz,” dedi. “Bu, misafirler tarafından talep edilen, ancak aynı zamanda daha fazla verimlilik ve ESG gereksinimlerine uyumla da bağlantılı olan geliştirilmiş teknoloji ve enerji verimliliğinin arka cepheye yayılmasına neden oldu. Mevcut kapanışlar, otelcilere MEP sistemlerinde yıkıcı iyileştirmeler yapma, performansı tamamen elden geçirme ve daha karlı, dirençli mülkler yaratma olanağı tanıyor.”
Lüks misafirler Dubai’ye sadık kalacak mı? Tarihsel olarak, lüks otel misafirleri Altın Şehir’de kalmayı severler ve “giderek daha sofistike ve talepkar hale geliyorlar. Otellerin artan beklentilerini karşılaması önemlidir,” dedi Padovani.
Schmidt, Dubai’nin simge otellerinin farklı bir teknolojik çağda, sağlık, uzun ömürlülük, sürdürülebilirlik ve sorunsuz dijital deneyim beklentileri artık temelde farklı bir işletim omurgası gerektiren bir misafir için tasarlandığını söyledi. “Yeni nesil lüks, gördüğünüzden daha az, arka planda sessizce çalışanlarla daha çok tanımlanacak,” diye ekledi.
Dubai’nin bağlantısının eşsiz, altyapısının olağanüstü ve tedarikinin dünya standartlarında olduğunu söyledi Schmidt. “Daha ilginç soru, [lüks otel misafirlerinin] geri dönüp dönmeyeceği değil, neden geri döndükleri. Dubai, bireysel varlık sanatını – ikonik oteller, kusursuz hizmet, sürekli yeniden icat – mükemmelleştirmek için yirmi yıl harcadı,” dedi. “Bir sonraki bölüm, bağımsız parlaklıktan ziyade kolektif anlamla ilgili. Bazen ayırt etme eğrisi dediğimiz şey, lüks harcamalarında ‘sahip olmaktan’ ‘olmaya’ doğru bir geçişi tanımlar ve başarılı olan destinasyonlar, ‘Burada bulunduğumda kim olacağım?’ sorusuna tutarlı bir yanıt sunanlardır.”
Schmidt, Dubai’nin bir destinasyon olarak yapması gereken gerçek işin bu olduğunu ve bunun tek tek oteller tarafından yapılamayacağını söyledi. “Dubai neyi temsil ediyor? Makro teklif nedir ve parçalarının toplamından daha fazlasını oluşturan segmentlere ayrılmış ancak tutarlı bir deneyim yelpazesine nasıl dönüşüyor?” dedi. “Şu anda, birleştirici bir hikaye arayışında olağanüstü bir otel koleksiyonunuz var. Risk, Dubai’nin yerinde durması değil; yeni bir şey söylemeden hareket etmeye devam etmesidir.” Sermaye harcamasının oteller için daha kolay bir konuşma olduğunu ekledi. “Daha zor ve daha ilginç olanı ise ne olarak yeniden açılacağınızdır. Bu ele alınana kadar, yenileme performansı artıracak, ancak algıyı mutlaka yükseltmeyecektir,” dedi Schmidt.
Padovani, gezginler başka yerlere seyahat rezervasyonu yaparken BAE ve Ortadoğu dışındaki destinasyonların geçici olarak fayda sağlayacağını söyledi. “Lüks gezgin Dubai’yi terk etmiyor. … [Onun] bağlantısı, lüks perakendesi, yıl boyunca süren etkinlik takvimi çekici ve kopyalanması zor. Destinasyonun arkasındaki vizyon ve misyon benzersiz,” dedi.
Padovani, Dubai’nin 2026’da 22 milyon, 2030’da ise 25 milyon ziyaretçi hedeflediğini, 50.000 yeni otel anahtarı ve büyük yeni cazibe merkezlerinin planlandığını söyledi. Ziyaretçi sayılarının 2025’te %5 büyüdüğünü ve Ocak ayında %3 büyümeye devam ettiğini ekledi. Çok az destinasyon bu büyümeyi destekleyen bir hükümete sahip. “Ayrıldıkları üründen anlamlı derecede daha iyi bir ürüne geri dönecekler,” diye ekledi.
Sogno, otel talebinin Dubai’den başka yerlere yeniden dağıtımının geçici olacağı konusunda hemfikirdi. “Kısa vadede, İtalya, İspanya ve Hırvatistan gibi daha erişilebilir ve daha güvenli algılanan bölgeleri ziyaret eden misafirler görüyoruz, bu da o pazarlara kendi benzersiz tekliflerini öne çıkarma şansı veriyor, [ancak] daha geniş anlamda, bu anın vurguladığı şey aktif varlık yönetiminin artan önemidir,” dedi. “Bugün aksaklıkları yönetmek, tek bir olaya tepki vermekten ziyade, operasyonlar, sermaye planlaması ve ticari konumlandırma genelinde stratejiyi sürekli olarak yeniden ayarlamakla ilgilidir.” “Eğlence amaçlı seyahat açısından, Mayıs’tan Ekim’e kadar Dubai için zaten düşük bir sezon, yani orada yeni bir şey yok,” diye ekledi Padovani.
#DubaiOtelleri #OtelYenileme #OrtadoğuTurizmi #İranSavaşıEtkisi #DubaiTurizm #SermayeHarcamaları #LüksOteller #BAE #TurizmKurtarma #SürdürülebilirTurizm
